Un informe del Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de Harvard revela que 22.7 millones de hogares destinan más del 30% de sus ingresos al pago de renta, una cifra récord que afecta de manera desproporcionada a comunidades hispanas y de bajos recursos.
El mercado de alquiler en Estados Unidos atraviesa una crisis importante de asequibilidad según el informe America’s Rental Housing 2026, publicado por el Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de la Universidad de Harvard (JCHS), que analiza las condiciones del mercado residencial de arrendamiento a partir de datos recopilados hasta finales de 2025. El panorama que describe es el de un sistema que ha llegado a límites pocas veces vistos, pues las rentas superan ampliamente el crecimiento de los salarios, además, hay una oferta de vivienda asequible en retroceso sostenido y una red de protección federal cada vez más debilitada.
El dato más contundente del informe es el número de hogares inquilinos que destinan más del 30% de sus ingresos al pago de renta y servicios, el umbral a partir del cual se considera que una familia carga con una carga económica excesiva por vivienda. En 2024, ese número alcanzó un nuevo máximo histórico de 22.7 millones de hogares, 2.3 millones más que en 2019 y 7.9 millones más que en 2001. De ese total, 12.1 millones se encuentran en situación de carga severa, es decir, destinan más de la mitad de sus ingresos al pago de renta. Entre los casi 48.3 millones de personas que viven en hogares con carga económica, 13 millones son menores de 18 años.
La crisis golpea con especial dureza a los hogares de menores ingresos. Quienes ganan menos de 30 mil dólares anuales destinan en promedio el 83% de sus ingresos a la vivienda, un porcentaje que ha crecido de manera sostenida en las últimas dos décadas. Como consecuencia directa, el dinero disponible para cubrir otras necesidades básicas, como alimentación, transporte y salud, se ha desplomado. En 2024, un hogar inquilino de bajos ingresos contaba con apenas 210 dólares mensuales después de pagar la renta, un 60% menos que en 2001, en términos reales.
El informe dedica atención particular a las disparidades raciales y étnicas en el acceso a una vivienda asequible, que son resultado, señalan los investigadores, de décadas de discriminación sistémica en educación, empleo y vivienda. Más de la mitad de los inquilinos negros, el 57%, y de los hispanos, el 54%, enfrenta cargas económicas excesivas por concepto de renta. Esas cifras contrastan con el 44% registrado entre inquilinos blancos y asiáticos. Los hogares hispanos, además, están sobrerrepresentados entre quienes viven en viviendas con deficiencias estructurales moderadas o severas, por ejemplo el 8.7% de los hogares hispanos residía en condiciones inadecuadas en 2023, frente al 6.5% de los hogares blancos.
La comunidad inmigrante, por su parte, ocupa un lugar central en el mercado de viviendas de alquiler. En 2024, personas nacidas fuera de Estados Unidos encabezaban 9.6 millones de hogares de renta, equivalente al 21% del total. Aproximadamente dos quintas partes del crecimiento neto de hogares arrendatarios entre 2019 y 2024 correspondió a personas de origen extranjero. El informe señala con claridad que los inmigrantes no son la causa de la crisis de asequibilidad, contrariamente a los argumentos del gobierno federal en favor de políticas migratorias restrictivas. Las rentas comenzaron a subir antes de que la inmigración se intensificara en 2022, y la demanda de arrendamiento ya mostraba signos de desaceleración antes de que se implementaran las medidas de restricción. El informe advierte, además, que limitar la inmigración reduce la demanda de vivienda, pero también contrae el dinamismo económico que beneficia al conjunto de los inquilinos nacidos en Estados Unidos.
De igual forma, de acuerdo con el informe The State of the Nation’s Housing, publicado en 2025 por el mismo centro, la carga económica en la renta afecta de manera desproporcionada a los hogares hispanos. El 53% de los arrendatarios hispanos destina más del 30% de sus ingresos al pago de vivienda, frente al 46% de los arrendatarios blancos. Ciudades con alta concentración de población hispana como Miami, donde el 63% de los inquilinos está en situación de carga económica, y Riverside y San Diego, con tasas de entre 57 y 58%, figuran entre los mercados con mayores niveles de inasequibilidad del país.
El mercado de las rentas muestra señales de enfriamiento en términos de precios, pero eso no se traduce en alivio para los hogares vulnerables. Las rentas de los apartamentos de gestión profesional cayeron un 0.6% interanual en el cuarto trimestre de 2025, el décimo trimestre consecutivo con crecimiento por debajo del 1%. Sin embargo, esta moderación se concentra en los segmentos de menor calidad, los mismos a los que acceden los hogares de menores ingresos, mientras que las rentas de los apartamentos de mayor calidad siguen al alza, sostenidas por la demanda de hogares con ingresos superiores a los 75 mil dólares anuales.
La oferta de unidades de renta baja, definidas como aquellas con un costo mensual inferior a 600 dólares, se redujo en 2.5 millones entre 2014 y 2024, una caída del 30%. Al mismo tiempo, el parque de viviendas en alquiler es el más envejecido en toda la historia reciente del país: la edad mediana de los inmuebles alcanzó los 45 años en 2023, y el 41% de las unidades ocupadas, alrededor de 18.8 millones, requería al menos una reparación en 2024, con un costo estimado colectivo de 70,100 millones de dólares.
A esta acumulación de problemas se suman los riesgos climáticos. Más de 18 millones de unidades en alquiler se encuentran en zonas con exposición moderada o alta a desastres naturales, y los recortes en programas federales de mitigación y recuperación ante emergencias están dejando a estados y municipios con escasa capacidad para responder. En 2025 se registraron 23 desastres climáticos con daños superiores a los mil millones de dólares, la cifra más alta en décadas.
Frente al retroceso federal, varios estados y municipios han comenzado a actuar por cuenta propia. Maine, Montana, Vermont y Washington aprobaron reformas de zonificación que permiten construcción multifamiliar en zonas anteriormente reservadas para vivienda unifamiliar. Ciudades como Seattle y Chicago han puesto en marcha fondos rotativos para vivienda social de ingresos mixtos. En el plano de las protecciones a inquilinos, 29 estados y 51 localidades aprobaron medidas entre 2024 y 2025, que van desde el derecho a representación legal en procesos de desalojo hasta límites a incrementos de renta y restricciones al cobro de tarifas adicionales.
En materia de acceso a la vivienda en propia, las brechas raciales y étnicas persisten y en algunos casos se han ampliado. La tasa de propiedad de vivienda entre hogares hispanos se ubica en 49.0%, frente al 74.2% de los hogares blancos, una diferencia de 25.2% que creció ligeramente en 2024. Asimismo, solamente el 11% de los arrendatarios hispanos, equivalente a 1.1 millones de hogares, podría costear los pagos de una vivienda al precio mediano en 2024, frente al 15% de los arrendatarios blancos. Entre 2021 y 2024, el número de hogares arrendatarios hispanos con ingresos suficientes para comprar una vivienda cayó un 62%. En cuanto al patrimonio acumulado, la mediana del valor neto de la vivienda para propietarios blancos es 70 mil dólares más alta que para los propietarios hispanos.
El informe concluye que, sin una acción coordinada entre los distintos niveles de gobierno, los problemas de asequibilidad, escasez de oferta, deterioro del parque habitacional y vulnerabilidad ante desastres continuarán profundizándose. Las iniciativas locales son valiosas, pero insuficientes para sustituir el papel que históricamente ha desempeñado el gobierno federal en la garantía de vivienda digna para los hogares de menores recursos.
