La Oficina de Protección Financiera del Consumidor recomienda contactar a varios prestamistas y entender los tipos de préstamo, plazos y tasas de interés antes de recibir una oferta aceptada por el vendedor.
Explorar las opciones de financiamiento antes de encontrar una vivienda permite a los compradores llegar preparados al momento de hacer una oferta, ya que una vez que el vendedor acepta, el plazo para conseguir el financiamiento puede reducirse a solo un par de días. La Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) recomienda contactar a distintos prestamistas, comparar costos y elegir el tipo de préstamo más adecuado antes de iniciar la búsqueda formal de una casa.
Obtener una carta de preaprobación ayuda a mostrar a los vendedores que el comprador es serio, aunque este documento no obliga a contratar con ese prestamista en particular. La CFPB recalca que elegir una hipoteca no depende únicamente de la tasa de interés o del pago mensual, ya que existen múltiples costos asociados que conviene conocer con anticipación.
En algunos casos, obtener una mejor condición en una parte del préstamo implica pagar más en otra, por lo que se recomienda comparar tanto los costos de cierre como las tasas de interés antes de tomar una decisión.
Los puntos y créditos del préstamo permiten a los compradores decidir entre pagar más al inicio o pagar más en los pagos mensuales, una elección que depende de la situación financiera de cada persona, del tiempo que planea vivir en la casa y del efectivo disponible para el cierre. Algunos costos de cierre pueden cotizarse por separado con distintos proveedores, lo que puede representar un ahorro adicional. La Tasa de Porcentaje Anual, (APR), resulta útil para comparar préstamos con diferentes tasas de interés y comisiones, ya que integra ambos elementos en un solo cálculo que refleja el costo total del préstamo durante su vigencia.
La CFPB advierte que los anuncios de préstamos sin costos de cierre no significan que estos desaparezcan, sino que generalmente se cubren mediante una tasa de interés más alta o se integran al saldo total del préstamo. De igual forma, cuando un vendedor acepta cubrir parte de los costos de cierre, el comprador suele terminar pagando un precio más alto por la vivienda para compensar esa aportación, por lo que el ahorro percibido no siempre representa un beneficio real. Esta situación puede presentarse cuando la casa requiere reparaciones y el vendedor prefiere contribuir a los costos de cierre en lugar de reducir el precio de venta o realizar las reparaciones directamente.
Un préstamo hipotecario se compone de tres elementos centrales: el tipo de préstamo, el plazo y el tipo de tasa de interés. En cuanto al tipo de préstamo, los convencionales representan la mayoría de los créditos otorgados y suelen costar menos que los préstamos respaldados por el gobierno, aunque pueden ser más difíciles de obtener. Entre las opciones gubernamentales se encuentran los préstamos de la Administración Federal de Vivienda, dirigidos a compradores con enganches bajos o calificaciones crediticias más limitadas, los préstamos para veteranos y militares en servicio activo y los préstamos del Departamento de Agricultura, orientados a compradores de ingresos bajos o medios en zonas rurales. También existen programas especiales de agencias estatales o locales de vivienda, así como programas de crédito con propósito especial dirigidos a comunidades específicas.
Respecto al plazo del préstamo, los términos más comunes son de 15 y 30 años. Un plazo más corto generalmente implica pagos mensuales más altos, pero también tasas de interés más bajas y un costo total menor durante la vida del préstamo, ya que el comprador paga intereses durante menos tiempo y suele acceder a una tasa de hasta un punto porcentual inferior. Un plazo de 30 años reduce el pago mensual, aunque incrementa tanto la tasa de interés como el costo total del financiamiento.
En cuanto al tipo de tasa, existen las fijas y las ajustables. En primer lugar, con una tasa fija, el interés y el pago mensual de capital e intereses se mantienen constantes durante todo el préstamo, lo que ofrece mayor certeza a largo plazo. Entre 2008 y 2022, este tipo de tasa fue elegido por entre el 85% y el 95% de los compradores. En cambio, las tasas ajustables (ARM), generalmente inician con un periodo fijo durante el cual la tasa no cambia, seguido de un periodo en el que el interés varía conforme a las condiciones del mercado, lo que puede duplicar el pago mensual en algunos casos. Este tipo de tasa fue elegido por entre 5% y 15% de los compradores en el mismo periodo, y suele considerarse una opción viable para quienes planean mudarse antes de que finalice el periodo fijo inicial.
Asimismo, la CFPB señala que los préstamos están sujetos a regulación gubernamental y que, en general, el prestamista debe documentar y verificar los ingresos, el empleo, los activos, las deudas y el historial crediticio del solicitante para determinar su capacidad de pago. Cuando un préstamo cumple con ciertos criterios, se le denomina hipoteca calificada, mientras que las hipotecas no calificadas suelen ser más riesgosas o costosas y se utilizan en casos con características particulares, como solicitantes que trabajan por cuenta propia o que no cuentan con número de seguro social. La oficina recomienda revisar si el préstamo incluye características de riesgo, como penalizaciones por pago anticipado, pagos globales al final del plazo, amortización negativa o esquemas de solo interés, y solicitar al prestamista una cotización alternativa sin esas características para comparar el costo real de un préstamo con menor riesgo.
